澳大利亞的土地功能分區在澳大利亞購買房產，一定要對澳洲的用地性質有所了解。澳洲的人口逐年增長，就業率，GDP，基礎建設，政府政策等也都隨之發生改變。為了管理增長的趨勢，政府制訂了相關的法則，為整個州的住宅開發方面提供一個標準。然後讓規劃方向掌握在每個地方政府的手中，以方便他們可以準備和修改這些規劃方案並且實施守則。由於每個市政廳對規劃政策都有自己的想法和自己的解讀， 分區（Zoning）這事兒也變得五花八門。

新州的土地分區則是按照『Standard LEP』（地方政府規劃文件模板）來執行的。土地功能分區（Zoning）最主要的是用來控制包括土地切割的樣子，開發完成後的效果、密度、高度、建築退後、建築材料、小區綠化、停車位和挪車的空間等問題。最為重要的是，土地屬性會限制該地塊未來的增值空間。所以了解土地功能分區對於投資者來說是必不可少的。

每個城區的具體土地屬性劃分由當地的Council自行規定，不過劃分的種類都大同小異，一般會分為以下8大類。

而比較常見的都是分為四大塊：居民區（Residential）、商業區（Commercial）、工業區（Industrial）和農業區（Rural/Agricultural）。

居民區（Residential）

居民區一般就是按照高中低密度來區分，比如新州的R2是低密度，R3是中密度，R4是高密度，R1是綜合，R5是郊區的大塊居民用地等。

從建房條件來說可以分為：

Mixed Use Zone

Mixed Use Zone是在之前的基礎上改進了的一個常見分區。通常允許建四層，可以建高密度和中密度房型。在火車站附近可能會更多的遇到這種區。這樣的分區對高度限制不嚴格，如果申請的話，可能會批更高的高度。

Residential Growth Zone

Residential Growth Zone，理論上可以建 Townhouse 和公寓。限高通常是13.5米，最高四層，但是當地 Council 有權規定當地的限高。在社區中心和火車站附近能遇到這種分區。

General Residential Zone

General Residential Zone是比較常見的分區。可以使用現代設計風格，但是要遵循周邊風格設計，可以建獨棟房屋或者聯排別墅，公寓根據情況亦可，限高根據不同區域不同，通常為9米。

Neighborhood Residential Zone

Neighborhood Residential Zone， 在好區很常見。通常情況下，只能做兩套。

Township Zone

Township Zone，改進型區劃，可以建獨棟房屋和Townhouse，限高 9 米。在房屋增長緩慢的地方能遇到這種區劃。有一些情況下可以做mix use，比如底商加住宅。

Low Density Zone

Low Density Zone，這種區劃就可以建獨棟房屋。根據萊坊（Knight Frank）2018年關於在澳大利亞市場的中國開發商的調查報告顯示，2017年澳大利亞售出的住宅開發用地的三分之一由中國開發商或投資者購買，購買額達20.2億澳元，這些住宅開發地的近三分之一適合進行低密度開發。這裡的低密度開發指的就是地區規劃Low Density Zone的地塊了。

低密度開發地區多位於郊區。而近幾年來隨著郊區的基礎設施大量興建，提升了交通及生活的便利性，許多投資者更加傾向於在「距市中心有點遠」的地區買房地產。特別是悉尼的西部和西北部走廊外環郊區。相比於內城高昂的價格，而這些區的房價略低。後續基礎設施建設和強勁的國際移民增長也將會為這些郊區提供進一步的支撐。低密度開發地區將逐漸成為極具吸引力的長期投資選擇。

商業區（Commercial）

商業區一般是按層次劃分。市中心通常都是最高層，然後依次是區域中心（Subregional Centre），地區中心（District Centre），街區中心（Neighbourhood Centre）。
街區中心一般都是低層建築，售賣的商品也就是大家日常用的。地區中心和區域中心輻射區域會更廣，商品的選擇更豐富一點，比如服裝店、寵物店、樂器店或者其他服務類等。市中心通常都是最高層，最遠，輻射區域最廣，同時選擇也最為豐富，如高檔的品牌店，綜合性的商城等。

工業區（Industrial）

工業區一般是按照工廠性質和對周圍影響的情況來劃分。比如低影響（Low impact industry），中等影響（Medium impact industry）和高影響工業區（High impact industry）等。由於污染問題，中高影響的工業區是不能挨著居民區的。但是低影響的工業區可以，因為低影響代表著沒有排放氣體、沒有加工生產、沒有噪音、而且絕大多數工業活動都是在室內等（比如倉庫），所以對居民區的影響會很小。

農業區（Rural/Agricultural）

農業區實際區別也就是可以分割的地塊大小。由於市政廳要保證農業用地的完整，分割的要求因此較為嚴格。
相對情況較好的地由於單位面積的產出量大，所以可以小一點，相對較差的地由於單位面積的產出量小，所以要更大一些，這樣才能保證農民們在一塊地上可以自給自足；所以好地首選種水果或者蔬菜，如果差一點通常會以種莊稼為主；情況再差一點的，就只能以放牧為主了。

買地建房成功因素有哪些？ 

01

地產開發並不是一個線性的流程，事情並不是一個接著一個來的。經常是很多事情同時發生。所以要求管理者能隨機應變，確保項目的成功。

舉個例子來說：銷售是否一定要在拿到了規劃批文以後才開始？其實只要你有足夠的信心，你的設計規劃不會被大幅的修改，就未必需要遵循這個時間點。最近在悉尼有一個項目，他們在拿到了規劃批文的2天後就開工建樓了。這是一個非常理想的狀態，為項目贏得了時間。畢竟時間就是金錢。

02

為了確保項目成功，需要有人能夠遵循非常嚴格和專業的途徑來管理項目。很多中小型的地產開發商，過度依賴外聘的顧問和承包商。如果有人只是「業餘兼職」來管理一下，那項目註定是會失敗的。作為一個好的項目經理，必須具備專業技能和頑強的意志力來驅動整個項目走向成功。

03

成功的地產開發商是精明的風險承擔者。他們知道什麼時候可以觸碰一下底線，什麼時候不可以。即便是需要這麼做，他也能知道隨之而來的財務、法務和商業上的後果。如果你無法接受挑戰，沒有承擔風險的準備，那麼地產開發不適合你。畢竟天下沒有免費的午餐。

04

必須站在市場的前沿，能預測市場大趨勢。成功的地產項目是那些獨一無二的，讓人為之眼前一亮的項目；是那些市場上從未見到過但是見到以後又能欣賞到其價值的項目。這種項目並不是說一定要投入大量的資金，但是一定需要創新的思維和對地產項目的熱情。在合適的地段，設計出貼合目標消費群體的產品，是項目成功的關鍵。

05

開發商需要與專家們建立緊密的關係，同時也要具備專業知識。他們需要經常尋求第三方的建議，在整個流程中與涉及的方方面面的人溝通。他們需要持續地更新知識，不能僅依賴於過去的經驗。多和你信任的項目所在區域的地產中介溝通，來判斷市場的需求和對設計風格的偏好。多跟政府評議會和規劃師溝通，去了解哪裡有不錯的但是沒有在市場上售賣的土地。