澳大利亚的土地功能分区在澳大利亚购买房产，一定要对澳洲的用地性质有所了解。澳洲的人口逐年增长，就业率，GDP，基础建设，政府政策等也都随之发生改变。为了管理增长的趋势，政府制订了相关的法则，为整个州的住宅开发方面提供一个标准。然后让规划方向掌握在每个地方政府的手中，以方便他们可以准备和修改这些规划方案并且实施守则。由于每个市政厅对规划政策都有自己的想法和自己的解读， 分区（Zoning）这事儿也变得五花八门。

新州的土地分区则是按照‘Standard LEP’（地方政府规划文件模板）来执行的。土地功能分区（Zoning）最主要的是用来控制包括土地切割的样子，开发完成后的效果、密度、高度、建筑退后、建筑材料、小区绿化、停车位和挪车的空间等问题。最为重要的是，土地属性会限制该地块未来的增值空间。所以了解土地功能分区对于投资者来说是必不可少的。

每个城区的具体土地属性划分由当地的Council自行规定，不过划分的种类都大同小异，一般会分为以下8大类。

而比较常见的都是分为四大块：居民区（Residential）、商业区（Commercial）、工业区（Industrial）和农业区（Rural/Agricultural）。

居民区（Residential）

居民区一般就是按照高中低密度来区分，比如新州的R2是低密度，R3是中密度，R4是高密度，R1是综合，R5是郊区的大块居民用地等。

从建房条件来说可以分为：

Mixed Use Zone

Mixed Use Zone是在之前的基础上改进了的一个常见分区。通常允许建四层，可以建高密度和中密度房型。在火车站附近可能会更多的遇到这种区。这样的分区对高度限制不严格，如果申请的话，可能会批更高的高度。

Residential Growth Zone

Residential Growth Zone，理论上可以建 Townhouse 和公寓。限高通常是13.5米，最高四层，但是当地 Council 有权规定当地的限高。在社区中心和火车站附近能遇到这种分区。

General Residential Zone

General Residential Zone是比较常见的分区。可以使用现代设计风格，但是要遵循周边风格设计，可以建独栋房屋或者联排别墅，公寓根据情况亦可，限高根据不同区域不同，通常为9米。

Neighborhood Residential Zone

Neighborhood Residential Zone， 在好区很常见。通常情况下，只能做两套。

Township Zone

Township Zone，改进型区划，可以建独栋房屋和Townhouse，限高 9 米。在房屋增长缓慢的地方能遇到这种区划。有一些情况下可以做mix use，比如底商加住宅。

Low Density Zone

Low Density Zone，这种区划就可以建独栋房屋。根据莱坊（Knight Frank）2018年关于在澳大利亚市场的中国开发商的调查报告显示，2017年澳大利亚售出的住宅开发用地的三分之一由中国开发商或投资者购买，购买额达20.2亿澳元，这些住宅开发地的近三分之一适合进行低密度开发。这里的低密度开发指的就是地区规划Low Density Zone的地块了。

低密度开发地区多位于郊区。而近几年来随着郊区的基础设施大量兴建，提升了交通及生活的便利性，许多投资者更加倾向于在“距市中心有点远”的地区买房地产。特别是悉尼的西部和西北部走廊外环郊区。相比于内城高昂的价格，而这些区的房价略低。后续基础设施建设和强劲的国际移民增长也将会为这些郊区提供进一步的支撑。低密度开发地区将逐渐成为极具吸引力的长期投资选择。

商业区（Commercial）

商业区一般是按层次划分。市中心通常都是最高层，然后依次是区域中心（Subregional Centre），地区中心（District Centre），街区中心（Neighbourhood Centre）。
街区中心一般都是低层建筑，售卖的商品也就是大家日常用的。地区中心和区域中心辐射区域会更广，商品的选择更丰富一点，比如服装店、宠物店、乐器店或者其他服务类等。市中心通常都是最高层，最远，辐射区域最广，同时选择也最为丰富，如高档的品牌店，综合性的商城等。

工业区（Industrial）

工业区一般是按照工厂性质和对周围影响的情况来划分。比如低影响（Low impact industry），中等影响（Medium impact industry）和高影响工业区（High impact industry）等。由于污染问题，中高影响的工业区是不能挨着居民区的。但是低影响的工业区可以，因为低影响代表着没有排放气体、没有加工生产、没有噪音、而且绝大多数工业活动都是在室内等（比如仓库），所以对居民区的影响会很小。

农业区（Rural/Agricultural）

农业区实际区别也就是可以分割的地块大小。由于市政厅要保证农业用地的完整，分割的要求因此较为严格。
相对情况较好的地由于单位面积的产出量大，所以可以小一点，相对较差的地由于单位面积的产出量小，所以要更大一些，这样才能保证农民们在一块地上可以自给自足；所以好地首选种水果或者蔬菜，如果差一点通常会以种庄稼为主；情况再差一点的，就只能以放牧为主了。

买地建房成功因素有哪些？ 

01

地产开发并不是一个线性的流程，事情并不是一个接着一个来的。经常是很多事情同时发生。所以要求管理者能随机应变，确保项目的成功。

举个例子来说：销售是否一定要在拿到了规划批文以后才开始？其实只要你有足够的信心，你的设计规划不会被大幅的修改，就未必需要遵循这个时间点。最近在悉尼有一个项目，他们在拿到了规划批文的2天后就开工建楼了。这是一个非常理想的状态，为项目赢得了时间。毕竟时间就是金钱。

02

为了确保项目成功，需要有人能够遵循非常严格和专业的途径来管理项目。很多中小型的地产开发商，过度依赖外聘的顾问和承包商。如果有人只是“业余兼职”来管理一下，那项目注定是会失败的。作为一个好的项目经理，必须具备专业技能和顽强的意志力来驱动整个项目走向成功。

03

成功的地产开发商是精明的风险承担者。他们知道什么时候可以触碰一下底线，什么时候不可以。即便是需要这么做，他也能知道随之而来的财务、法务和商业上的后果。如果你无法接受挑战，没有承担风险的准备，那么地产开发不适合你。毕竟天下没有免费的午餐。

04

必须站在市场的前沿，能预测市场大趋势。成功的地产项目是那些独一无二的，让人为之眼前一亮的项目；是那些市场上从未见到过但是见到以后又能欣赏到其价值的项目。这种项目并不是说一定要投入大量的资金，但是一定需要创新的思维和对地产项目的热情。在合适的地段，设计出贴合目标消费群体的产品，是项目成功的关键。

05

开发商需要与专家们建立紧密的关系，同时也要具备专业知识。他们需要经常寻求第三方的建议，在整个流程中与涉及的方方面面的人沟通。他们需要持续地更新知识，不能仅依赖于过去的经验。多和你信任的项目所在区域的地产中介沟通，来判断市场的需求和对设计风格的偏好。多跟政府评议会和规划师沟通，去了解哪里有不错的但是没有在市场上售卖的土地。